Les locataires d’installations logistiques à Montréal privilégient les locaux modernes
18 juin 2026
À Montréal, les locataires d’entrepôts et de centres de distribution se tournent davantage vers des immeubles logistiques récents, comme en témoigne la forte divergence des tendances d’absorption observées ces dernières années selon l’âge des bâtiments. Les données d’absorption enregistrées entre le premier trimestre de 2024 et le début de mai 2025 révèlent que les immeubles logistiques récemment livrés captent l’essentiel de la demande, tandis que le parc immobilier plus ancien continue de perdre des locataires.
Les installations construites en 2020 ou après ont affiché une meilleure rentabilité, enregistrant une absorption positive supérieure à 6 millions de pieds carrés et une absorption négative d’environ 3,5 millions de pieds carrés, ce qui indique non seulement un renouvellement actif, mais aussi un solide gain net. L’ampleur de l’activité locative dans les immeubles plus récents laisse supposer que les locaux logistiques modernes absorbent non seulement la nouvelle demande, mais attirent également les locataires d’installations plus anciennes à mesure que les occupants modernisent leurs locaux.
En revanche, les installations logistiques plus anciennes construites avant 1979 ont connu une absorption positive limitée d’environ 2,5 millions de pieds carrés, largement compensée par une absorption négative de plus de 5 millions de pieds carrés. Il en découle une perte nette considérable de locaux occupés dans le segment le plus ancien du marché. Les immeubles livrés entre 1980 et 1999 et ceux construits entre 2000 et 2019 ont suivi une tendance similaire. Lors de chacune de ces années, une modeste absorption positive a été enregistrée, laquelle a été dépassée par l’absorption négative.
Les données révèlent une transformation structurelle des préférences des locataires plutôt qu’un simple phénomène cyclique. Les installations logistiques plus récentes offrent généralement des hauteurs libres plus élevées, de plus grandes profondeurs de baies, des aires réservées aux camions améliorées et une meilleure efficacité énergétique — des caractéristiques qui sont de plus en plus importantes pour la distribution moderne, la gestion des commandes en ligne et les opérations logistiques pour le compte de tiers.
Pour les propriétaires, les répercussions sont évidentes. Les propriétaires d’immeubles plus récents bénéficient d’un rythme de location soutenu, même lorsque les locataires changent de locaux, tandis que les propriétaires d’immeubles plus anciens sont confrontés à un risque d’inoccupation persistant. L’écart de performance qui se creuse pourrait accélérer le réaménagement des immeubles désuets, en particulier dans les sous-marchés bien situés où la valeur des terrains favorise le réinvestissement.
À l’avenir, la concentration de la demande pour les installations logistiques construites après 2020 donne à penser que toute offre future dans le marché montréalais continuera d’attirer les locataires au détriment des immeubles vieillissants. À moins que les immeubles plus anciens ne soient modernisés, ces tendances d’absorption indiquent que le déséquilibre concurrentiel entre les locaux logistiques neufs et anciens devrait se maintenir.
