Co-propriétés : une valeur qui assure
Mise à jour le 20 juin 2025 - En pleine crise du logement, nombre d’immeubles de copropriété entendent restreindre la location de condos à cause des coûts d’assurance. Entre 15 % et 20 % des copropriétés québécoises sont louées. Dans certains immeubles, cette proportion monte à 70 %. On parle de milliers de logements, notamment dans les grands immeubles des centres-ville, surtout ceux d’une centaine d’unités et plus. Or, la copropriété doit composer, depuis plusieurs années, avec une sinistralité élevée qui a fait fuir nombre d’assureurs et fait grimper les coûts. Quand un gicleur ou un tuyau de lave-vaisselle éclate au 15e étage, la facture explose. Dans certains immeubles, les chantiers de rénovation sont de plusieurs millions. En conséquence, les franchises d’assurance élevées se multiplient.
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Depuis quelques mois, la loi force les syndicats de copropriétés à se doter d’un fonds d’autoassurance (financé par les frais payés par les copropriétaires) qui couvre la franchise. Car, lorsque survient un sinistre, c’est l’assureur de la copropriété qui paie, quitte à s’entendre avec celui du copropriétaire, si celui-ci est responsable, pour se faire rembourser la franchise pour les travaux dans les espaces communs et les autres unités affectées. Mais deux jugements récents viennent compliquer la vie du syndicat : il doit désormais poursuivre le locataire (et surtout son assureur) pour obtenir son dû. Sinon, ce sont tous les copropriétaires qui devront payer les réparations (tant aux espaces communs qu’à chaque unité touchée par le sinistre) par une cotisation spéciale. Elles dépassent souvent les 10 000 $, payables en 60 jours. Et ça arrive souvent. «C’est une situation complètement inacceptable, commente Élise Beauchesne, présidente de SolutionsCondo, un gestionnaire qui administre 260 immeubles comptant 20 000 unités résidentielles à Montréal et à Québec. Dans bien des cas, il est impossible de poursuivre le locataire, puisque la loi ne l’oblige pas à contracter de l’assurance habitation. »
